2019年，全國星級飯店8920家，從業(yè)人員106萬人，客房數(shù)120萬間，出租率55%，營業(yè)收入1907億元，利潤44億元，固定資產(chǎn)原價4680億元。看起來很雄壯，平均下來，一家酒店收入2137萬元，利潤49萬元，而資產(chǎn)則達到5246萬元。這是一筆賬，是中國文化旅游統(tǒng)計年鑒的數(shù)據(jù)。酒店是重資產(chǎn)的行業(yè)，現(xiàn)在相當于無效益，這里面還不包括財務成本，否則，仍然是全行業(yè)虧損的局面。

　　還有一筆賬，是大住宿業(yè)的賬。什么叫大住宿業(yè)?有十類：第一，酒店。酒店又包括兩類，一類是星級酒店，全國9000多家，一類是非星級酒店，全國的數(shù)量至少要翻番。

　　第二，公寓和寫字樓。實際上公寓、寫字樓和酒店原來是一個市場，后來慢慢分離。比如說20年以前，公寓和寫字樓配套進入市場，對當時酒店出租率的影響至少10個百分點。

　　第三，社會旅館。社會旅館現(xiàn)在有多少?沒有數(shù)據(jù)，但是按照以前的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，現(xiàn)在全國應該有50萬，而且大批的社會旅館正在改造升級進入酒店行業(yè)行列。

　　第四，農家樂。全國150萬家，現(xiàn)在相當一批農家樂也在改造升級成為民宿，民宿有20萬家。

　　第五，招待所。沒有數(shù)，但也不會少。

　　第六，辦事處。北京最多的時候8000個辦事處，每一個辦事處都是一個酒店。

　　第七，會所。會所陷入滅頂之災，但是畢竟資產(chǎn)存在，而且現(xiàn)在對會所的處置方式實際上是不對的，這種方式嚴重侵犯了投資商的權益，但就這么處置了，可是資產(chǎn)存量下一步怎么辦?

　　第八，度假村。全國有多少，不知道，但是數(shù)量很大。

　　第九，培訓中心。恐怕全國也得有幾萬。

　　第十，城市人家，也就是短租式公寓，正在大幅度的發(fā)展。

　　房地產(chǎn)市場已經(jīng)接近天花板，從購房者來說，現(xiàn)在的房屋也在逐步過剩，勢必有一部分房屋從房地產(chǎn)市場里擠出來形成出租房，這就構造了一個新的城市人家的概念，也是已經(jīng)形成的模式，可以說數(shù)量無盡。

　　總體來說，構造了一個大住宿業(yè)的概念，而且這十類產(chǎn)品形成了一個組合，也有一個結構的問題，相互之間可以替代，可以混雜，可以變化。酒店市場不好的時候，有些酒店就變成寫字樓，住宿的需求猛了，很多我們原來看不上的住宿機構可能就改造升級了。

　　由此而看，大住宿業(yè)的供求關系究竟如何?一個基本判斷叫做供過于求。這里面如果講一個金字塔，酒店算是金字塔的塔尖，如果下邊的存量越來越大，就意味著金字塔的塔尖越來越小。但是需求也在變化，現(xiàn)在公款需求基本上被壓縮，一開始大家還寄予希望說這種壓縮可能是階段性的，但就現(xiàn)在來看不可能是階段性的，道理很簡單，全世界的公款消費都很低，中國尤其是高端酒店長期靠公款消費作為主要的支撐點，這是不可能的。

　　現(xiàn)在公款消費的需求基本上壓縮下來了，但是實質性的需求在增加，可是這些實質性的需求不在酒店行業(yè)，追求真正的產(chǎn)品。比如說北京的胡同賓館可以賣到三千、四千塊錢一晚，如果按星級標準來看也就是三星。再比如說莫干山下洋家樂，裸心谷可以賣到四千、五千一晚，能說沒有需求嗎?有，但是要看什么樣的需求。所以要從大住宿業(yè)的視角來看，如果只是單純的就酒店論酒店，是論不清楚的。

　　中國酒店業(yè)40年，起起伏伏。改革開放之初，中國旅游最短缺的就是酒店，一直驚動到中央，1979年中央北戴河會議決定，主要旅游城市都要建一家酒店，第一批中外合資企業(yè)共有三家，兩家都是酒店。到八十年代末期，緊張局面緩解，服務質量問題突出，國家旅游局推出星級標準，產(chǎn)生了廣泛的社會影響。

　　1998年，中國正式告別了短缺經(jīng)濟，也是同一年，飯店行業(yè)發(fā)生了第一次全行業(yè)虧損，32億元。之后就是好好壞壞，虧幾年，好幾年，各有各的具體原因。行業(yè)外延逐步擴大，形成大住宿業(yè)。

　　在這個過程中，市場發(fā)揮了主體力量，但是市場邏輯沒有真正形成。實際上是分為兩個層面，大眾住宿業(yè)，包括經(jīng)濟型酒店、農家樂、民宿、短租式公寓等等，是市場的力量，政府顧不上管也不屑于管，自為發(fā)展，自然起落。而高端酒店，則是市長的邏輯和資本的邏輯共同作用。房地產(chǎn)商要土地，政府要求必須配套高端酒店，相互博弈，這也是高端酒店始終不能遏制的根本。

　　再深一層，則是城市化發(fā)展的力量。但是在認識和分析方面，我們始終意識不足。1998年開始的酒店全行業(yè)虧損，當時的分析是旅游市場需求不足，其實根本原因是城市化需求不足。

　　1998年也恰恰是中國房地產(chǎn)市場化的起步之年，之后，城市規(guī)模急劇擴張，人口逐年增加，對酒店的需求也自然增加，這遠遠超過旅游市場尤其是入境旅游市場的需求增長。同理，政府把高星級飯店視為城市發(fā)展的標志，把外資或外管飯店視為城市國際化的標志，加之房地產(chǎn)的資本力量，構成了現(xiàn)在的格局?；蛘哒f，酒店行業(yè)不能跟著旅游走，必須跟著城市化走。

　　疫情肆虐，影響了整個社會生活和消費行為，酒店行業(yè)也是如此。但是，也產(chǎn)生了幾個亮點。一是高端酒店，過得去，是商務需求和會議需求支撐。尤其是度假地的高端酒店，主要原因是海外消費回流，上千億乃至幾千億美元的消費力，又是有要求的消費力，撐起了一片天。二是鄉(xiāng)村民宿的再興旺，這也是消費的轉移，本來鄉(xiāng)村民宿正在走下坡路，一把又起來了。三是文化主題酒店，吸引Z世代，也顯現(xiàn)了生機。但是大眾住宿業(yè)的其他項目都是一地雞毛。尤其是城市型中低端酒店，普遍難以為繼。

　　解鈴還須系鈴人，城市化過程產(chǎn)生的酒店難題，還要靠城市化解決。中國的城市化，狂飆猛進的時代已經(jīng)過去，精雕細刻的時代來臨。需要研究城市短板，相當一部分酒店可以根本轉型，根據(jù)所在的區(qū)位和周邊的條件，尤其是新產(chǎn)生的社會需求，構造城市服務綜合體。一是文化創(chuàng)意綜合體，二是醫(yī)療服務綜合體，三是教育服務綜合體，四是社區(qū)服務綜合體，五是小微企業(yè)服務綜合體，六是樂園配套綜合體。

　　與其在疫情之下，苦撐苦熬，何不走新路?如果把這些酒店當做物業(yè)來看，租金能收多少，就是這些酒店轉型的參照和底線。這樣做，一是補城市短板，可以得市長之喜，得政府支持。二是方便了市民生活，提升城市品質。三是減少現(xiàn)有的酒店總量，調整結構。一部分有條件的酒店轉型了，其余的酒店也可以緩口氣，精耕細作，形成高品質發(fā)展的基礎。在實踐中，凡是轉型的酒店，都取得了良好的成效。

　　這樣做的難點，一是在于業(yè)主，現(xiàn)在的業(yè)主普遍心態(tài)是能活下來就可以，所以沒有抵觸心態(tài)。二是管理公司的委托管理合同沒有到期，也是一個

　　問題。三是員工轉崗或者下崗問題。辦法總比困難多，死守者就是死路，轉型就是生機。也能顧慮，形勢一旦好轉，又會供不應求。這種顧慮完全多余，市場的力量巨大，只要有商機，就會有資本。

　　但是，城市的高端酒店、品牌酒店，是不可能轉型的，也不需要轉型，只會創(chuàng)造更多的商機，開拓市場。有些酒店開始景區(qū)化，甚至目的地化。文化元素大量進入酒店，數(shù)字化基本普及，智能型酒店業(yè)產(chǎn)生。由此，將會形成一個新的住宿業(yè)格局，大眾住宿的基礎逐步穩(wěn)固，業(yè)態(tài)豐富且靈活調整，城市的中低端酒店一部分轉型，一部分精品化主題化，高端酒店對應商務客人，保持高品質。城市化還會產(chǎn)生無數(shù)商機，以城市化為中心的酒店轉型也是必由之路。